منابع پایان نامه درباره بافت فرسوده، توسعه شهر، محل سکونت

دانلود پایان نامه

راهبردی.
– مشکل اصلی مدیریت کلان این است که سرمایه‏ها را به جاهایی که باید هدایت نمی‏کند. به جای سرمایه‏گذاری در بافت‏های فرسوده و هدایت آنها به سوی این مناطق، عمده سرمایه‏ها صرف پروژه‏های آماده‏سازی شده است.
– فقدان سیاستهای مدون و عدم یکپارچگی مدیریت شهری در رویارویی با نوسازی بافت فرسوده
– نبود عزم ملی جهت نوسازی بافت فرسوده
– بی ثباتی مدیریتی و تغییرات زودرس آن
– معضلات مدیریتی، فقدان مشارکت‏های مردمی و نبود زیرساخت‏های شهری به عنوان مشکل اصلی بافت فرسوده
مشکلات عدم تحقق نوسازی

نمودار ۲-۱: مشکلات اصلی عدم تحقق نوسازی (۲۰۶) عندلیب
۱- فقدان ارتباط
تا مادامیکه ارتباط و تعامل دوطرفهای میان مدیریت نوسازی و ساکنین بافت فرسوده و دیگر جوامع مخاطب نوسازی برقرار نباشد و یا از احترام متقابل برخودار نباشد زمینه تحقق نوسازی فراهم نمی شود
۲- فقدان اعتبار
نبود ارتباط لازم، به تبع اعتباری را برای کسب اعتماد طرفین به دنبال نخواهد داشت.
۳- فقدان اعتماد
مادامیکه که اعتماد برای ایجاد یک تعامل به وجود نیاید، اعتماد برای تحقق روند نوسازی صورت نخواهد گرفت.
۴- فقدان مشارکت
نبود اعتماد، تبعاً هیچ مرز مشترکی میان آراء و نظرات، تصمیمات و نحوه عمل اشتراکی را ایجاد نخواهد کرد، لذا مشارکتی حاصل نخواهد شد و در نتیجه نوسازی محقق نمی‏شود.

جدول(۲-۳) : موانع پیش روی بهسازی و نوسازی بافت و محله
زمینه
موانع و مشکلات پیش روی بهسازی و نوسازی بافت
اجتماعی
(عدم اعتماد به شهرداری، نبود آگاهی نسبت به طرح و جزئیات اجرائی نزد مردم، وجود تبلیغات منفی در محله نسبت به طرح، عدم تمایل به تغییر وضع موجود در نزد مردم، آثار اقدامات گذشته در خصوص تملک ناعادلانه، توقف و نیمه کار ماندن پروژه‏ها، بی خانمانی ساکنین و عدم امکان تأمین محل سکونت موقت، وجود گروههای اجتماعی ناهمگون و ناهنجاریهای اجتماعی، عدم تمایل و اعتماد ساکنین نسبت به یکدیگر، نبود باور عمومی به اجرای طرح)
اقتصادی
(نبود توان مالی جهت اسکان موقت، تعطیلی واحدهای تجاری در طول دوره طرح، وجود مستاجران و طولانی شدن تخلیه و جابجایی، نبود صرفه اقتصادی نزد ساکنین جهت ساخت و ساز، عدم امکان استفاده از وام به دلیل نبود توان مالی جهت پرداخت اقساط، عدم امکان پرداخت عوارض و مازاد تراکم به شهرداری، عدم امکان پرداخت جرایم ناشی از تخلفات در ساخت و ساز)
کالبدی و شهرسازی
(الگوی سکونت (تعداد زیاد خانوارها در واحد مسکونی، سرانه پایین زیربنا، قلمرو مستقل هر خانواده)، سکونت در املاک مستقل، عدم تطابق طرح و وضع موجود پلاکهای منطقه، نبود زیرساختهای مناسب توسعه شهری و عدم تمایل به سرمایه گذاری به مشارکت در نوسازی)
حقوقی و ثبتی
(فقدان راهکارهای حقوقی و قانونی الزام آور برای تجمیع، قوانین و مقررات نامشخص در زمینه تجمیع و نوسازی بافت، تعدد املاک موروثی، تعدد املاک فاقد پایان کار، بدهی به شهرداری به دلیل تخلف در ساخت و ساز، تعدد اسناد مشاع، املاک دارای دعوی حقوقی (شاکی خصوصی)
اداری
(فرایند طولانی وپیچیده اداری اقدامات لازم، تطویل زمان صدور پایان کار، طولانی بودن مدت تبدیل اسناد مشاع به مفروز، طولانی بودن تجمیع، عدم همکاری بانکها جهت اخذ وامهای یارانهای)
اجرایی
(زیرساختهای فرسوده (شبکه نامناسب تاسیسات شهری، عدم امکان برچیدن تاسیسات شهری از گذرهای حذف از طرح، عرض کم معابر و کاهش سرعت تخریب، نخاله‏برداری و ساخت و ساز، نوسان قیمت مصالح اساسی ساخت (آهن و سیمان) و کمبود برخی مصالح
(عندلیب، ۱۳۸۹: ۴۶۱)
۲-۳۲- اصول نوسازی بافت فرسوده
۱- مردم محوری
۲- همه‏جانبه‏نگری
۳- جامع‏نگری
۴- فرایند محوری
۵- مشارکت برانگیزی
۶- نوآوری
۷- الگوسازی
۸- فرصت محوری
۹- اطمینان بخشی (اعتمادسازی)
۱۰- نهادینه سازی
۲-۳۳- فرایند تحقق‏پذیری طرح
تحقق امر نوسازی در گروه سه فرایند است:
یکم: فرایند شناخت
در این فرایند، به عواملی که موجب فرسودگی بافت می‏شود اشاره شده و این عوامل شناسایی می‏شوند.
دوم: فرایند تدوین استراتژی
تحقق اهداف نوسازی بدون تدوین استراتژی و برنامه راهبردی آن ناممکن و دور از انتظار است. تا زمانی که این فرایند تعریف و تبیین نشود، اقدامات مقطعی، سلیقه‏ای و شخصی و در پاسخ به مسائل لازمه تعریف می‏شود. بر همین اساس ضرورت دارد چنین فرایندی تدوین شده تا امکان اجرای عقلانی و مدیریت شده اقدامات از یکسو و ارزیابی اقدامات از سوی دیگر فراهم گردد. پس می‏توان فرایندی پنج مرحله‏ای به این منظور به شرح زیر ارائه نمود (عندلیب، ۱۳۸۹: ۳۰۲-۳۰۰):
۱٫ ایده‏سازی
۲٫ بسترسازی
۳٫ الگوسازی
۴٫ پیاده‏سازی
۵٫ پایدارسازی
سوم: فرایند اجرا
تحقق نوسازی در گرو سه فرایند است. چنانچه فرایند اول یعنی شناخت بدرستی انجام شود و فرایند دوم یعنی استراتژی لازم نیز بصورت صحیحی تدوین شود ولی فرایند اجرا پیش بینی و تدوین نشود، نوسازی به اهداف خود نایل نمی‏گردد. به همین دلیل این فرایند در واقع ثمربخش ترین مرحله و نمادینه‏ترین بخش این سه فرایند بشمار می‏رود. لذا توصیه می‏شود با پرهیز از ایده‏سازی صرف و شعارگرایی و تأکید بر عملگرایی، فرایند تحقق نوسازی تکمیل گردد. این فرایند شامل برنامه ریزی برای اجرا، سازماندهی برای اجرا و مدیریت بر اجرا را شامل می‏شود.
۳-۳۴- راهبردهای بهسازی و نوسازی بافت‏های فرسوده
راهبردهای مدیریتی (مدیریت شهری)
– عزم ملی و اولویت موضوع در برنامه‏ریزی‏های کلان کشور و بودجه‏بندی‏های سالیانه
– تغییر اساسی در گرایش‏ها و نگرش‏های مدیریتی در جهت نوسازی
– تعامل و وفاق مدیریتی و فنی بین بخشهای مربوط به موضوع، تعیین مسئولیت‏ها و اجتناب از اقدامات موازی
– تحقق مدیریت واحد شهری (ایجاد نهاد یا شهرداری ویژه) در نوسازی بافت فرسوده (همچون صدور مجوز و تأمین اعتبار، هماهنگی بین دستگاههای مختلف)
مدیریت طرح
– ارائه دستورالعمل‏های طراحی، اجرایی و معرفی الگوهای مناسب نوسازی
– راهبری و تهیه طرح‎های ویژه نوسازی
مدیریت اجرا
– ارائه کمک‏های فنی و مهندسی به مردم در زمینه تأیید نقشه و یا تهیه نقشه‏های اجرایی
– اجرای پروژه‏های الگو و شروع عملیات نوسازی با آماده‏ترین ساکنین و مالکین (پروژه‏های محرک توسعه)
– پیش‏بینی تمهیدات لازم برای اقامت موقت ساکنین (ساخت مسکن انبوه و ارزان در نزدیکی محل طرح، ایجاد شهرکهایی برای اسکان موقت، دادن وام و تسهیلات و ودیعه مسکن)
– اعمال مهندسی ارزش، دقت و وسواس برای ارتقاء کیفیت ساخت و سازها و کاهش هزینه‏ها
– بیمه کیفیت ساختمان
– ایجاد اعتماد و اجتناب از منفعت‏طلبی
راهبردهای حقوقی
– وظایف، مسئولیت‏ها و اختیارات بخش‏های مرتبط با موضوع
– تعیین مرجع اصلی نوسازی بافت‏های شهری
– ارائه راهکارهایی حل مسائل مربوط به مالکیت، تملک، تجمیع، بخشودگی عوارض، جلوگیری از رها شدن و متروکه ماندن ابنیه و بافت
– تعیین نحوه مدیریت هزینه‏ها و ارزش‏های افزوده ناشی از اجرای طرح‎های نوسازی
– ایجاد الزام قانونی برای اجرای مدیریت مشارکتی در اجرای طرح‎های نوسازی
راهبردهای کالبدی
– هدایت ساخت و سازها در جهت نوسازی و تحدید آن در نقاط برخوردار شهر
– تأکید بر ایجاد زیرساخت‏ها و شبکه‏های دسترسی درون بافت با توجه به نقش مهم آن در احیاء بافت
تعریف و ایجاد فضاهای جمعی
– سایر مداخلات کالبدی با اهداف اجتماعی، اقتصادی، زیست محیطی و تأمین خدمات شهری
راهبردهای اجتماعی
– ارتقاء شان سکونتی و فعالیتی بافت
– ترویج فرهنگ نوسازی
– ایجاد ساختار مداخله قوی اجتماعی
– نظام سازمانی یکپارچه، منعطف و پاسخگو
– مهارتها و ظرفیتهای پیونددهنده زمینه‏های اجتماعی و فنی
– بسترسازی و نهادسازی به منظور ایجاد انگیزه مشارکت
راهبردهای اقتصادی
– وارد کردن بافت‏های فرسوده در چرخه و ساختار اقتصادی شهر (تضمین صرفه‏های اقتصادی سرمایه‏گذاری در بافت‏های فرسوده)
– بازسازی اقتصادی محلات
– جذب کلیه اعتبارات، تسهیلات، امکانات و سرمایه بخش‏های دولتی، عمومی و خصوصی
راهبردهای محیط زیستی
– رفع آلودگیها با انجام اقداماتی همچون احداث کانال مشترک تأسیسات
– ارائه خدمات بهتر
– ارتقاء سرانه فضای سبز
– تغییر و پالایش کاربریهای آلاینده و ناسازگار
– الزام کاربریهای کلان جهت تأمین بخشی از فضای سبز و یا سایر خدمات محلی در قبال اعطای برخی امتیازات از طریق عواملی همچون تغییر کاربری و بخشودگی مالیاتی
۲-۳۵- الزامات و مقتضیات اجرایی تحقق طرح (عندلیب،۱۳۸۹، ۴۱۶-۴۱۲)
۱٫ مشارکت فعال مردم
بی تردید مشارکت فعال مردم، عامل بسیار تعیین‏کننده‏ای در فرایند نوسازی بافت‏های فرسوده به شمار می‏رود. این امر تا آنجا می‏تواند موثر باشد که عدم همکاری و مشارکت آنان، اساساً روند بهسازی و نوسازی را مواجه با اختلال جدی و حتی توقف سازد.
۲٫ تناسب مقیاس طرح
یکی از مهمترین ملاک‏های تشخیص کارایی یا عدم کارایی طرح‎های توسعه شهری میزان پاسخگویی آنها به مسائل و مشکلات و نیازهای ساکنان در مناطق مختلف شهری است. در همین راستا مقیاس طرح‎های فوق عامل موثری در میزان اثربخشی آنها بشمار می‏رود. در واقع، در صورتیکه تناسبی میان اهداف طرح‎ها و برنامه‏های توسعه شهری برقرار باشد، تحقق‏پذیری آنها محرز و در غیر اینصورت طرح‎ها و برنامه‏ها صرفاً در مرحله نمادی باقی مانده و بی‏اثر خواهند بود که رویکرد محله محوری طرحها را نشان می‏دهد.
۳٫ انعطاف‏پذیری طرح
انعطاف‏پذیری لازمه انطباق برنامه‏ها، ساختارها و طرح‎ها متناسب با شرایط دگرگون شده آینده است. به همین جهت نیز باید سرلوحه هر گونه طرح‏ریزی و برنامه‏ریزی نوسازی در بافت‏های فرسوده و بویژه با رویکرد محله محوری قرار گیرد. بی شک روندهای اجتماعی، اقتصادی و نظیر آن در جامعه امروز ایرانی ما از چنان سرعتی برخوردار است که عدم درک واقع‏بینانه آن موجب شکست طرح‎ها و برنامه‏ها خواهد شد. به عبارت دیگر چنانچه طرح نوسازی از قابلیت انعطاف مناسب با تغییرات و تحولات دائمی و بروز شرایط جدید پیش‏بینی نشده، برخوردار نباشد، این طرح‎ها غیرقابل استفاده بوده و بلااثر خواهد گردید.
۴٫ تأمین زیرساخت‏های بافت
یکی از شروط اولیه تحقق نوسازی، مشخص شدن سهم بخش عمومی و دولتی در این مناطق است. این امر منوط به تأمین زیرساخت‏ها و ایجاد شبکه‏های معابر مناسب و اجرای سرانه‏های خدماتی مورد نیاز در مقیاس محله و مناطق فرسوده شهری است. در صورت ایجاد این زیرساخت‏ها، انگیزهای ساکنان تقویت شده و باعث ارتقای کمی و کیفی بافت شده و در نتیجه افزایش تمایل به نوسازی در ساکنین را در پی خواهد داشت. به عبارت دیگر افزایش سرانه‏های خدماتی و ایجاد شبکه‏های معابر مناسب
و یا اجرای طرح‎های با کاربریهای ارزش افزای اقتصادی، ارتقاء کیفیت زندگی و محیط شهری در بافت افرایش می‏یابد. در اینصورت احساس تعلق به بافت و محله نیز فزونی یافته و میل به نوسازی در ساکنین تشدید می‏گردد. به این ترتیب از مهمترین الزامات و مقتضیات تحقق بهسازی و نوسازی بافت، تأمین زیرساختهاست. چنانچه این امر صورت واقعی به خود نگیرد و صرفاً در حد ایده و طرح باقی مانده و یا حتی مطرح نگردد، در اینصورت نیز مردم ساکن هیچ تمایلی به نوسازی محله خود نداشته و نسبت به ایجاد تغییر در محله فرسوده عکس‏العملی از خود نشان نخواهد داد.

۵٫ تأمین پشتیبانی‏های لازم
مهمترین عامل در بهسازی و نوسازی شهری و بویژه بافت‏های فرسوده، وجود اراده سیاسی است. در صورت وجود چنین اراده‏ای، پشتیبانی‏های لازم در ابعاد مختلف نیز تأمین می‏شود. این پشتیبانی‏ها در سه سطح قابل تصوراست: در سطح اول اقدامات سیاستی، برنامه‏ای و چارچوب‏های کلان حقوقی و قانونگذاری است. این سطح معمولاً مربوط به رده ملی و مدیریت کلان شهری است. در سطح دوم اقدامات تأمینی و زمینه‏های لازم است. این اقدامات شامل پیش بینی خدمات پشتیبانی و تضمینی انجام نوسازی در محله است. اقداماتی نظیر تهیه طرح ویژه نوسازی، ساخت پروژه‏های نوسازان که در تأمین مسکن معوض ساکنان بافت‏های فرسوده در قبال تملک ملک مردم به

دیدگاهتان را بنویسید